Chongqing wil een pioniersrol spelen in de ontwikkeling van een correcte woningpolitiek. De burgemeester van Chongqing, Huang Qifan, gaf daarover een interview aan Wall Street Journal.We lichten er enkele belangrijke aspecten uit.
Er zijn twee soorten woningen: commerciële woningen en sociale woningen. Commerciële woningen op de markt mogen maximum zes of zeven jaar inkomen van een gezin kosten. Dan zijn er nog veel gezinnen die dit niet kunnen betalen en daarvoor moet de overheid zorgen met sociale woningen a rato van 30-40% van het totale aantal. De overheid neemt ook maatregelen om de prijs van de commerciële woningen tot het gewenste peil te beperken.Dat kan door vraag en aanbod te beïnvloeden.
Woningen zijn investeringsgoederen. Door die te belasten kunnen we investeringen afremmen. Maar totnutoe hebben we alleen maar een belasting op de aankoop. We kunnen nog van de VS leren want daar bestaat een terugkerende vastgoedtaks. We kunnen ook te werk gaan via onze monetaire politiek en zo de bankleningen controleren. Het belangrijkste instrument voor regeling is echter het percentage voorschot dat op de lening gevraagd wordt; in de VS brak de subprimecrisis uit doordat kopers leningen zonder voorschot konden krijgen; maar we mogen ook niet in de andere richting overdrijven want slechts 10% van de potentiële kopers kan kopen zonder te lenen.
In Chongqing hebben we al vier specifieke maatregelen genomen: We beïnvloeden vraag en aanbod door een transactietaks; de overheidsinvesteringen in sociale woningen bedragen 20% van de overheidsinvesteringen in vaste activa; we hebben pilootprojecten voor vastgoedtaks lopen; en we vragen voor een eerste woning 30% voorschot op een lening, voor een tweede 60% en voor een derde 100%.
Dit model lijkt me geslaagd want we hebben ons doel van de prijs tot zes of zeven jaarinkomens te beperken al bereikt. Hier in Chongqing kon je in september laatstleden een gemiddelde woning in stedelijke districten kopen voor 6.300 yuan per m² (750 euro). Een gezin van drie zal voor een woning van zowat 500.000 yuan betalen. Voor dat gezin mag je in de stedelijke districten van Chongqing op een gemiddeld jaarlijks inkomen van 70.000 yuan rekenen. We houden er rekening mee dat de woningprijzen zullen stijgen, maar die stijging willen we beperken tot de groei van dhet BNP, wat normaal ook zou moeten overeen komen met de groei van het familieinkomen.
We gaan er als vuistregel van uit dat de totale omzet op de lokale woningmarkt ongeveer mag overeenkomen met de waarde van het bruto regionaal product. Toen de crisis in de VS uitbrak zat men daar echter aan 150%.
Met onze vier maatregellen hebben we vraag en aanbod in Chongqing ongeveer in evenwicht gekregen. We werken met ratios voor het vastgoedaanbod: De totale beschikbare woningoppervlakte moet lager dan 40 m² per inwoner blijven. En we willen die drempel stap voor stap bereiken, niet binnen drie of vijf jaar. Voor burelen is onze ratio 0,5 m² voor elke 10.000 yuan bruto regionaal product. Voor winkels rekenen we met 1 m² voor 10.000 yuan omzet. En voor elke m² krotwoning die we afbreken moet 1,5 m² nieuwe woning in de plaats komen.
Ik ben niet zo pessimistisch over de Chinese vastgoedmarkt als sommige buitenlandse analysten. Men moet drie gevallen onderscheiden, maar ik denk dat we ze alle drie kunnen oplossen.
In enkele Chinese steden van eerste rang hebben de mensen het familieinkomen van 20 jaar nodig om een woning te kopen.Daar worden woningen opgekocht door speculanten en is er een grote leegstand. Hoge prijzen, grote leegstand en een groot percentage investeringen met geleend geld creëren een soort vastgoedbel en men zal dat ernstig moeten gaan aanpakken. De overheid heeft daar nog geen geschikte politiek uitgewerkt. Wanneer we echter steden van tweede of derderang gaan bekijken, ik denk aan Chongqing , Chengdu, Xian of Wuhan, dan is de prijszetting redelijk correct. We mogen niet vergeten dat in China, in tegenstelling tot Europa of de VS, de vraag naar nieuwe woningen de volgende 10-20 jaar enorm zal blijven. Indien er 100 miljoen plattelandsbewoners in ongeveer 10 jaar naar de steden verhuizen, dan moeten we 300 miljoen m² nieuwe woonruimte ter beschikking hebben. Het BNP per hoofd bedraagt nu 4.000 dollar. Dat zal binnen tien jaar 10.000 dollar zijn en in twintig jaar 20.000 dollar. Dat betekent een enorme volgehouden vraag naar betere woningen. Tenslotte heeft de Chinese overheid al veel ervaring in macro controle en regelgeving, ook in de vastgoedsector.
Hier in Chongqing zijn er ook gevallen van leegstand, bijvoorbeeld van sociale woningen nabij de nieuwe universiteitsstad. Het probleem hier is het transport. Er is slechts één grote baan naar de wijk en slechts enkele bussen. Maar binnen het jaar zal de metro tot daar lopen, komen er nog twee grote banen bij en komen er veel meer bussen. We verwachten dat op die manier de leegstand zal verdwijnen. In de volgende drie tot vijf jaar moet ook de dienstverlening zoals banken, winkels, cinema’s; scholen en hospitalen beter uitgebouwd worden. Als dat binnen de tien jaar niet in orde is, dan ben ik de eerste om de bewoners op te roepen tot protest. Op twintig grote bouwwerven in Chongqing hebben we de promotoren gevraagd om tegelijk met de woningbouw een lokale dienstverlenende sector uit te bouwen.We hebben ook een systeem opgezet om de kwalitiet van de sociale woningen beter te controleren. Tenslotte houden we bij de inplanting van sociale woningen ook rekening met de mogelijkheid om dichtbij werk te vinden. Voor de commerciële sector rekenen we er bovendien op dat marktkrachten er zullen voor zorgen dat de woningen bewoond geraken.
