Er is opnieuw sprake van extra maatregelen om de vastgoedsector af te remmen bevestigde premier Wen op het World Economic Forum in Tianjin.
Niet te verwonderen, want in Beijing, Shanghai, Guangzhou en Shenzhen steeg de verkoop van appartementen in augustus sterk vergeleken met vorig jaar; in Beijing bijv. met 149 %. Van juli tot augustus alleen al steeg de verkoop in Shenzhen met 86 %. En in Shanghai stegen de prijzen op een maand met 9,5 %. Opnieuw waarschuwen financiële experts dat het uiteenspatten van de vastgoedbel niet onmogelijk is. Een nieuwe, tweede ronde afkoelingsmaatregelen zou het verhogen van de intrest voor leningen op afbetalingen kunnen inhouden, of beter gezegd, het beperken van de kortingen op de officiële intrest. Verder zouden verkopen van appartement die alleen nog op papier bestaan, beperkt worden, en de invoering van een onroerende voorheffing op vastgoed komt weer om de hoek kijken. Andere denkpistes zijn het stopzetten van leningen aan projectontwikkelaars, het verbod op een derde woning , of het verplicht verlagen van de verkoopsprijzen. Een en ander heeft ook invloed op de strategie van de banken.
De Bank of China (BOC) heeft toelating gekregen van de bankregulator voor 8,3 miljard dollar extra aandelen op de beurzen van Hongkong en Shanghai. De Bank voor Industrie en Handel van zijn kant wil voor 3,98 miljard dollar in aandelen converteerbare obligaties uitgeven in Shanghai. Ook de twee andere van de vier grote staatsbanken werken aan herkapitalisering. Dit heeft te maken met het gevoel dat het risico op niet-terugbetaalde leningen (vooral in de vastgoedsector maar ook op niet-rendabele projecten van lokale overheden) toeneemt en het beter is dat zoveel mogelijk te spreiden.
Een Japans economist heeft intussen een vergelijking gemaakt tussen een mogelijke Chinese vastgoedcrisis en deze die Japan trof in de jaren ’80-’90. Na 1985 werd Japan door de Verenigde Staten gedwongen zijn munt sterk te laten stijgen, waardoor de uitvoer daalde. Om dat op te vangen, wilde de regering het binnenlands verbruik opdrijven door krediet te verlenen aan lage intresten. Het resultaat was een vastgoedbel die openspatte, gevolgd door blijvende stagnatie die nog altijd doorwerkt. De situatie in China lijkt gelijkaardig. Er was al een bel in de maak in 2007, de overheid remde af in 2008, maar zette in 2009 omwille van de crisisbestrijding de banksluizen volledig open. Maar hoe ver gaat de vergelijking China-Japan op?
Tussen 1986 en 1993 verhoogden de bankleningen met 260 biljoen yen, of 52 % van het Japanse BNP. Van die 52 % ging het grootste deel (22 %) naar commerciële vastgoedprojecten (plus 10 % naar gezinnen en 20 % naar andere, niet-industriële projecten).
In China daarentegen bedraagt het extra krediet slechts ongeveer 40 % van het BNP en gingen in de vastgoedsector bijna alle nieuwe investeringen naar de woningbouw. Waarbij opvalt dat meer dan de helft van de woningen tweede of derde woning zijn, dus speculatieve aankopen. En eind 2009 was de overheid de kredieten alweer volop aan het afremmen, zodat de verhoging over een termijn van vijf jaar bekeken eigenlijk ‘slechts’ 15 % per jaar bedraagt, minder dramatisch dan in Japan.
De Japanse vastgoedinvesteringen gebeurden vooral in handelspanden. Toen de bel openbarstte, stortte ook meteen de markt voor dergelijke gebouwen in voor lange tijd; er waren en er zijn er nog immmers te veel in een economie die nauwelijks nog groeit. De Japanse bel was bovendien erg opgeblazen: prijzen vervijfvoudigden in nog geen zes jaar. En bedrijven die op de vastgoedmarkt speculeerden, werkten hoofdzakelijk met geleend geld, ze waren erg kwetsbaar voor tegenslag.
Er zijn merkbare verschillen met China: een stagnatie gedurende 15 jaar is onwaarschijnlijk; verdere hoge groei voor een zekere periode is waarschijnlijk. Ook de vraag naar woningen is fundamenteel verschillend: er is in China nog voor lange tijd een grote vraag naar woningen voor mensen die stilaan een iets hoger inkomensniveau bereiken; het aanbod daarvan kan de vraag niet volgen. Dat is anders in Japan of de Verenigde Staten. Prijsstijgingen van ongeveer 12 % zijn ook een stuk lager dan wat in Japan gebeurde voor de bel openspatte. En de Chinese kopers hebben wel een lening, maar betalen ook veel uit hun eigen spaarpot.
Ook op het niveau van de banken is er een verschil: Chinese banken hebben maar ongeveer 20 % van hun leningen aan de vastgoedsector gegeven, een stuk minder dan sommige Japanse of Amerikaanse banken. De Chinese banken zouden dus minder getroffen worden door problemen met de vastgoedsector. Bovendien is het aandeel van hun risicovolle projecten in hun portefeuille continu gedaald sinds 2003, tot slechts 1,8 % in de eerste helft van 2009. Sindsdien neemt het wel weer toe.
Er is dus weinig gevaar dat de Chinese vastgoedsector plotseling ineenstort en de rest van de economie meesleurt. Een uitdaging blijft wel het voldoen aan de steeds toenemende behoefte voor betaalbare woningen. Op dit ogenblik zou maar 10 % van de vastgoedinvesteringen naar dergelijke woningen gaan. De sector van de luxewoningen, waarop volop gespeculeerd wordt, is immers voor de promotoren en de lokale overheden meer winstgevend. Hier is een grote reguleringstaak weggelegd voor de nationale regering. Indien China zijn economische ontwikkeling wil reoriënteren van uitvoer naar binnenlands verbruik, dan moet het zorgen dat de gemiddelde Chinees zijn vele spaarcenten kan uitgeven aan een betaalbare woning. De nationale regering zal ervoor moeten zorgen dat die, eerder dan luxewoningen, gebouwd worden.
Bron: Koyo Ozeki op Pimco.com
