Vastgoedpromotor Evergrande is in Hongkong veroordeeld tot een gedwongen vereffening. De afhandeling daarvan wordt ingewikkeld, maar heeft slechts een beperkte impact op de financiële wereld. De achtergrond is de door de overheid gelanceerde herstructurering van de Chinese woningmarkt, waarbij ‘huizen dienen om in te wonen, niet om in te speculeren’.
Evergrande is de op een na grootste vastgoedpromotor van China, en een privébedrijf. Het is genoteerd op de beurs in Hongkong en heeft honderden filialen in binnen- en buitenland, waaronder zelfs een bedrijf voor de bouw van elektrische auto’s. Praktisch alle materiële activa – vooral bouwprojecten – bevinden zich op het Chinese vasteland. Het gaat om ongeveer 1.300 grote werven.
Groei door schulden
Evergrande groeide zeer snel door met geleend geld en voorschotten van de klanten die een woning kochten steeds duurdere stukken bouwgrond voor nieuwe projecten te verwerven. De woningen die men daarop zou bouwen werden ook weer op voorhand verkocht.
Dat systeem stokte in 2021, nadat de Chinese regering de speculatie in de vastgoedsector begon af te remmen. We schreven daarover destijds een analyse. De totale schuldenberg van Evergrande bedroeg ongeveer 300 miljard euro. Het bedrijf kon leningen niet meer afbetalen, leveranciers niet langer betalen en begon ook grote verliezen te maken. De activa dekken nu nog slechts ongeveer driekwart van de schulden. De stichter van Evergrande werd bovendien vorige herfst opgepakt voor financiële misdrijven. Gedurende bijna drie jaar onderhandelde men met buitenlandse schuldeisers over schuldherziening. De overheid verleende intussen selectief kredieten om projecten af te werken. 90% van de schulden zit bij banken en investeringsfondsen op het vasteland.
Maar een kleine groep buitenlandse schuldeisers wil niet langer aanmodderen en hoopt meer te recupereren door het bedrijf te doen vereffenen. Op die eis is de rechtbank in Hongkong ingegaan. Er zijn twee curatoren aangesteld van het kantoor dat destijds Lehman Brothers liquideerde.
Een ingewikkelde vereffening
De curatoren kunnen de activa van Evergrande in Hongkong te gelde maken. Ze kunnen dat ook in andere landen die met Hongkong een akkoord over dergelijke bedrijfszaken hebben. Het Chinese vasteland heeft sinds enkele jaren een dergelijk akkoord, maar dit moet voor het eerst op zo’n grote schaal toegepast worden. De Chinese overheid zal bij de vereffening vooral de belangen van de consument behartigen. Concreet betekent dat effectief een woning afleveren aan alle mensen die reeds een deel of alles van hun woning betaald hebben. De directie van Evergande heeft al verklaard dat de activiteiten op het vasteland gewoon verdergaan. Hoe gaat dat sporen met de opdracht van de curatoren om snel een maximumbedrag te recupereren uit de vereffening? En dan is er de vraag wie voorrang heeft bij de verdeling van de gerecupereerde sommen. 90% van de schuldeisers zit op het vasteland.
De studiedienst van bank Natixis heeft de schulden van Evergrnade ontleed. De bedragen zijn in Chinese yuan. De grootste schuldeisers, voor 604 miljard, zijn de kopers van woningen die vooraf betaald hebben. Vervolgens zijn er de onbetaalde leveranciers voor 596 miljard. De terugbetaling van die groepen zal prioriteit krijgen. Pas daarna volgen de financiële crediteuren: Chinese financiële instellingen hebben 379 miljard uitstaan. Obligaties vormen de kleinste groep: 145 miljard in het buitenland en 53 miljard in het binnenland. Dit is ook de groep met de laagste prioriteit voor terugbetaling.
Beperkte gevolgen voor de financiële wereld
De gedwongen vereffening werd al lang verwacht en veroorzaakt in de financiële wereld niet meer dan rimpelingen. Zelfs indien de buitenlandse schuldeisers niets terugzien van hun kapitaal, is de som niet bijzonder groot en in de meeste gevallen al afgeschreven sinds 2021. De binnenlandse schuldeisers (staatsbanken en privé-investeringsfondsen) zullen Evergrande steunen om de (verdere) verliezen te beperken. De grote staatsbanken zijn sterk genoeg om het verlies op te vangen. De privé-investeringsfondsen spreiden de verliezen over enkele rijke en talrijke middenklasse-Chinezen.
Evergrande uitwas van een groter probleem
De ondergang van Evergrande komt niet uit de lucht gevallen.
De Chinese woningmarkt werd in de tweede helft van de jaren 90 geprivatiseerd. Tot dan woonden mensen in woningen die de werkgever ter beschikking stelde. Die werden toen voor een spotprijs verkocht aan de bewoners. Al snel ontwikkelde zich daarnaast een vastgoedmarkt van nieuwe woningen. Lokale besturen verdienden veel geld aan de verkoop van gebruiksrechten op bouwgronden; alle stedelijke gronden zijn immers staatseigendom. Een groeiende middenklasse kocht zich eerst een nieuw appartement en stak vervolgens zijn spaarcenten in een tweede of derde appartement. Deze eigendommen werden niet volledig ingericht en niet verhuurd. Na enkele jaren werden ze met winst doorverkocht, want de prijzen stegen jaar na jaar.
Woningen waren een object van speculatie geworden. Bouwpromotoren – privé- en staatsbedrijven – deden goede zaken en de meest dynamische zoals Evergrande groeiden als kool met geleend geld. De prijzen van bouwgrond gingen door het dak. Intussen stonden miljoenen woningen jarenlang leeg, werden er appartementen gebouwd die te groot en te duur waren voor de gewone Chinees en konden jonge koppels slechts een woning kopen met financiële steun van hun ouders. Nieuwe huurwoningen of nieuwe goedkope woningen waren er nauwelijks. De nieuwe appartementen lagen ook buiten het financiële bereik van de vele migrantenarbeiders; die sliepen op het werk of woonden samen in laagwaardige woningen in stadsdorpen – dorpen die door de stad opgeslorpt waren maar (nog) niet afgebroken.
Van voorzichtige naar doortastende aanpak
Al snel zocht de overheid maatregelen om deze scheve situatie recht te trekken. Maar een sector die rechtstreeks voor 6% en onrechtstreeks voor een kwart van het bbp instaat kan men niet zomaar afremmen zonder zware gevolgen voor de economie. De belangrijkste maatregelen vanaf 2008 waren verplichtingen om een zeker percentage betaalbare woningen te voorzien. Over de invoering van een vastgoedtaks – onze onroerende voorheffing – die vooral de speculatieve leegstand zou treffen, wordt al meer dan 15 jaar gepraat; de technische voorwaarden – opstellen van een kadaster – zijn intussen vervuld, maar er is nog steeds geen beslissing genomen omtrent de taks.
In 2020 besloot de regering door de zure appel heen te bijten. Enorme leegstand en grote delen van de bevolking die zich geen woning konden veroorloven waren niet langer te verenigen met de doelstelling van de partij van ‘gemeenschappelijke welvaart’ en met de uitspraak van president Xi: ‘Woningen dienen om in te wonen, niet om in te speculeren’.
In 2020 legde de regering financiële criteria vast waaraan vastgoedbedrijven moesten voldoen wilden ze nog verder kredieten bij de staatsbanken krijgen. Ook werden de voorwaarden om een lening te krijgen voor een tweede of derde appartement strenger gemaakt. De hoop was om op die manier de prijsstijging van de bouwgronden af te remmen, de bouw van kleinere woningen aan te moedigen en de eigenaars van een tweede woning aan te zetten tot verhuren en zo de leegstand geleidelijk te doen verdwijnen.
Vasthouden aan doelstellingen
Het effect was brutaler dan verwacht. Evergrande geraakte in de schuldproblemen, en nadien nog enkele andere grote promotoren. De prijs van de bouwgronden daalde, die van de woningen steeg niet meer, zodat de speculatieve aankopen stilvielen en de winsten in de sector smolten. Promotoren in moeilijkheden zagen hun werven stilvallen, en er kwamen zelfs stakingen van de maandelijkse afbetaling op de lening door kopers die vaststelden dat hun vooraf betaalde huis niet gebouwd werd. De verkoop in het algemeen verminderde door de verwachting van dalende prijzen en de algemeen lagere groei van de economie sinds 2020. De huidige verkoop ligt ongeveer op de helft van de periode vóór de regeringsmaatregelen.
De regering heeft intussen gas teruggenomen, maar blijft bij haar algemene doelstellingen. Promotoren in moeilijkheden kunnen opnieuw krediet krijgen, maar dienen dit specifiek te gebruiken om een bepaalde werf af te werken. Projecten met kleinere betaalbare woningen of met huurpanden krijgen voorrang bij kredieten. Het marktaandeel van de staatsbedrijven onder de promotoren is toegenomen. Om de gedaalde inkomsten uit grondverkoop voor de lokale besturen op te vangen, wordt gezocht naar nieuwe bronnen, zoals obligaties voor infrastructuur, en wordt gewerkt aan een verschuiving van inkomens van de nationale naar de lokale besturen. Om de verkoop van woningen niet te snel te laten dalen zijn er tijdelijk opnieuw gunstiger voorwaarden voor kopers van een tweede woning.
Economische compensatie door nieuwe sectoren
Op die manier slaagt de overheid erin de vastgoedsector draaiende te houden op een niveau dat niet al te snel daalt. Maar het realiseren van de doelstellingen om iedereen een betaalbare woning te bezorgen, om de grote schulden van de vastgoedbedrijven weg te werken en om de leegstand te absorberen is een werk dat ongetwijfeld nog jaren zal duren. Intussen kunnen er na Evergrande nog andere belangrijke bedrijven omvallen zonder dat dit de algemene lijn zal veranderen.
De dalende activiteit in een belangrijke sector als het vastgoed heeft uiteraard een neerwaarts effect op de hele economie. Dat de regering het hervormingsproces in 2020 toch in gang kon zetten is dankzij de grote inzet op de ontwikkeling van hoogtechnologische en nieuwe sectoren. Praktisch gezien moet het verlies door minder woningbouw meer dan opgevangen worden door de productie van bijvoorbeeld elektrische auto’s, windmolens en zonnepanelen.
Bronnen: Financial Times, Caixin, South China Morning Post, Natixis
