De Chinese vastgoedmarkt in detail

Het bij Routledge uitgegeven boek “The Chinese Real Estate Market” schetst een zeer gedetailleerd beeld van de overgang die de vastgoedsector meemaakte van sociale dienstverlening naar een door de markt gedreven sector. Daarbij worden zowel de grondenmarkt behandeld, de huizenmarkt als deze voor handelsgebouwen.

Tot in 1978 had een gemiddelde stadsbewoner in de Volksrepubliek maar 3,6 m2 woonoppervlakte. De woningen behoorden toe aan de werkeenheden die ze voor een symbolische huur te beschikking stelden van hun personeel. De hervormingspolitiek uit de jaren tachtig zou pas vanaf het midden van de jaren negentig doorgevoerd worden in de vastgoedsector. Omdat de gronden in China toebehoren aan de gemeenschap, is het vooral het gebruiksrecht van de gronden dat op de markt verhandeld kan worden en dit werkt met verschillende termijnen: 70 jaar voor woningen, 50 jaar voor nijverheid, 50 jaar voor culturele instellingen en 40 jaar voor de handel of toerisme. Als we het woord grondprijs gebruiken, bedoelen we de prijs voor het gebruiken van de gronden gedurende deze tijdspanne.
In het begin werden de contracten vooral onderhands toegekend, maar wegens de corruptie werden na het jaar 2000 openbare aanbestedingen de regel. In de nijverheid ontstond een wildgroei van nijverheidszones en in 2003 trok het ministerie de vergunning in van 4735 nijverheidszones op een totaal van 6741. Het op de markt verhandelen van de gebruiksrechten van de gronden deed na 2004 een inflatie ontstaan van de grondprijs. Daarop beknotte de regering de almacht van de lokale besturen bij beslissingen over toekenning van de gronden. Voortaan moesten ze de hoeveelheid respecteren die het plan door het Ministerie van Grond en Grondstoffen had opgelegd. Er ontstond een gehele discussie of de almaar hogere prijs van huizen het gevolg was van de hogere grondprijs. De facto vertegenwoordigt de grondprijs 23 % van de totale huizenkost.
Het hoofdstuk waar de vrijmaking van de huizenmarkt wordt besproken laat duidelijk de telkens terugkerende golven zien van liberalisering, inflatie, regeringscontrole, een strakker systeem waarna weer liberalisering volgt. Deze golven hebben ook een invloed op het commerciële vastgoed. Het boek behandelt in detail de kantoormarkt, de markt voor industriële gebouwen en de retailmarkt. De lokale overheden promoten grootschalige vastgoed ontwikkelingen niet enkel omdat dit het stadsbeeld ten goede komt, maar ook omdat ze met het geld van de promotors deels openbare werken zoals de metrobouw kunnen financieren. Het overaanbod uit 2014 ontsnapt de analyse niet en allicht staat meer controle door de regering van grootschalige investeringsprojecten voor de deur. In het derde deel analyseert de auteur de invloed van de stadsplanning op vastgoedontwikkeling, hoe de huizenmarkt functioneert tussen de markt en macro-controle door de overheid en ten derde hoe dit gefinancierd wordt waarbij de belastingen niet ontbreken. In het vierde deel haken reguleringen en financiering op elkaar in: het boek heeft het zowel over de reglementering tegen leegstaande gronden, over de reserves die de ontwikkelaars aanleggen als over de reserves van het lokaal grondenbestuur. Dit wordt geïllustreerd met een lijstje van de twintig grootste ontwikkelaars. De auteur probeert ook een schatting te maken van hoeveel huizen leeg staan. Bij het commercieel premium vastgoed bedroeg tussen 2003-14 de leegstand 15 %, maar in de eersterangs steden is de toestand beter dan in de tweederangs of derderangs steden. In de grootste steden verdubbelde de huurprijs tussen 2003 en 2014. Speciaal wordt ook de dominantie van zwaarwichtige ontwikkelaars op de sector van super grote winkelpaleizen ontleed.
Hoofdstuk 11 behandelt de onrechtstreekse investeringsvehikels zoals aandelen, trusts, en investeringsfondsen. Het twaalfde hoofdstuk heeft het zowel over de buitenlandse investeringen die China in het vastgoed ontvangt als over de investeringen die Chinese vennootschappen doen in het buitenland. Het boek besluit met enkele richtingen aan te geven voor de toekomstige evolutie van de sector. De gemiddelde huisoppervlakte 3 m2 van de Chinese stadsbewoner voor de hervormingen, bedraagt ondertussen 30 m2. Echt wel een onmisbaar boek voor wie het complexe kluwen wil begrijpen van de Chinese vastgoedsector omdat de auteur de sector kent als zijn broekzak.