Sanjiu of de “drie oude” heet de renovatiepolitiek van de stad Guangzhou die daarmee zowel oude dorpen, oude stadsdelen als oude fabrieken wil vernieuwen. Om de vernieuwing te financieren worden de gebruiksrechten van de gronden in openbaar opbod verkocht.
Dorp in de stad
Te Foshan werd in 2008 vastgesteld dat de quota gronden die mochten gebruikt worden in 2020 al opgebruikt waren. Het betreft een algemeen probleem in de Parelrivierdelta die jaarlijks 10.000 ha bouwgrond te kort komt. Een efficiënter grondbestuur met herverkaveling drong zich op. Na drie jaren experimenteren in Foshan kondigde het provinciaal bestuur in augustus de “sanjiu”-politiek af. Deze heeft zowel als de bedoeling de oude stadsdorpen, oude stadsdelen als oude fabrieken/werkplaatsen te vernieuwen. 52 oude stadsdorpen moesten binnen 3 tot 5 jaar klaar zijn, de totaliteit van 138 stadsdorpen moet tegen 2020 af. 200 oude bedrijven kwamen op het verhuislijstje te staan. Samen zullen de “3 oude”-renovatieprojecten 248 miljard kosten: 148 miljard voor de stadsdorpen, 33 miljard voor de oude stadsdelen en 67 miljard voor de herontwikkeling van de oude fabrieken/werkplaatsen.
Werkwijze
Stadsdorpen verspreid over Guangzhou (Kanton)
De werkwijze is vrij verschillend. Eenvoudigst is de renovatie van oude stadsdelen die bepaald wordt door de stad en uitgevoerd door het betrokken district: het kan gaan over volledige herontwikkeling, gedeeltelijke herontwikkeling of het behoud van een erfgoedsite. Wat de vernieuwing van de oude werkplaatsen betreft, wordt eerst uitgemaakt wie de eigenaar is: ofwel gaat het over staatseigendom die door de stad wordt uitgeoefend ofwel gaat het over collectieve eigendom. We besparen de lezer de details over de vier manieren tot renovatie van de staatseigendom en de 5 wijzen waarop bij gemeenschapseigendom kan te werk gegaan worden naar gelang wie de vernieuwing geheel of gedeeltelijk, met of zonder overheidshulp financiert. Tenslotte is er nog de vernieuwing van de oude dorpen die eigendom zijn van de lokale gemeenschap. Ook hier hangt het af of de (ex)dorpelingen zelf de renovatie opknappen of met de hulp van de nieuwe eigenaar. Hoe dan ook moet de stedelijke zonering van de stad worden nageleefd en moet de wil van de dorpelingen worden gerespecteerd. De facto gaat het om een complex proces en verzamelt het Sanjiu-departement van het betrokken district de meningen van de hervormingscommissie, de bouwdienst, de ruimtelijke planning, dienst grondgebruik, economie en ook leefmilieu. Het meest delicaat ligt de beoordeling over de waarde van de gronden. Het gaat echter over het vruchtgebruik van de gronden want de grond zelf is per definitie van de gemeenschap.
Verwezenlijkingen
Het is de bedoeling wanneer het vruchtgebruik van de gronden verandert, dat 60 % van de “verkoop” opbrengst teruggaat naar dorp of stad die met de gelden dan de toekomstige renovatie kunnen financieren. Zo bracht de verkoop van de gebruiksrechten van de Baiyun Oil Factory gronden die 24.000 m2 groot zijn 1,27 miljard yuan op waarvan 889 miljoen terugbetaald werd aan de eigenaar en het bestuur 381 miljoen winst incasseerde voor de bekostiging van de vernieuw-operatie. Van 2009 tot 2012 brachten de veilingen van het gebruiksrecht van de gronden in totaal 100 miljard op waarvan 40 miljard gingen naar de compensatie van de voormalige werkplaatsen of dorpen. Het plan voor die periode voorzag 25 dorpen opnieuw te ontwikkelen (12 km2) en 174 fabrieken (8,7 km2): in werkelijkheid werd 11,2 km2 her ontwikkeld in de dorpen en 8,7 km bij de werkplaatsen. Daarmee lijkt sanjiu op schema te zitten.
Bron: prof. Zhigang Li, Presentation Barlett School of Planning, London 31/05/13
