Het Amerikaanse tijdschrift Stratfor wijdt een interessante bijdrage aan maatregelen die de regering neemt om de vastgoedsector af te koelen, in het bijzonder het opstellen van een nationaal kadaster, een project waar al lang van gesproken wordt maar waar in 2015 schot moet in komen.
Op 22 december heeft de regering bekend gemaakt dat in 2015 een aantal al lang aanslepende fiscale en administratieve hervormingen betreffende de vastgoedsector doorgevoerd zal worden. De ingebruikname van een nationaal kadaster is de belangrijkste. Voorlopige regels daarvoor worden van kracht op 1 maart. De volledige uitwerking kan nog geruime tijd duren, maar de gevolgen zullen sneller voelbaar zijn. De prijzen zullen nog verder dalen. Aankopen van vastgoed voor speculatie zullen verminderen en de huurmarkt zal groeien. Bovendien krijgt de centrale regering meer mogelijkheden om de lokale overheden te controleren en de lokale corruptie te bestrijden. Maar er is tegendruk te verwachten.
Volgens de besluiten van 22 december moeten alle lokale overheden boven het niveau van het arrondissement een kadasterafdeling oprichten. Die zullen het eigendomsrecht van vastgoed, maar ook van gebruiksrechten op grond en natuurlijke rijkdommen registreren. De data moeten elektronisch en op papier beschikbaar zijn en regelmatig bijgewerkt worden. Eigenaars moeten hun activa laten registreren, anders worden ze vervolgd en eventueel beboet. Zelfs wanneer deze maatregelen op aanvankelijk verzet van eigenaars en lokale overheden zouden botsen, zal een gedeeltelijke uitvoering al het vastgoedlandschap ernstig wijzigen.
Strategische plannen
Het opstellen van een nationaal kadaster houdt immers verband met drie andere belangrijke plannen. Het belangrijkste is het doorvoeren van een nationale vastgoedbelasting, in Vlaanderen gekend als ‘onroerende voorheffing’ of ‘grondbelasting’. Die belasting bestaat nu als pilotproject in Shanghai en Chongqing. Om de belasting nationaal te veralgemenen is het kadaster onmisbaar. De vastgoedbelasting gaat de waarde van het vastgoed doen dalen. Ze heeft ook twee andere directe gevolgen: extra inkomsten voor de lokale overheden die nu zoveel mogelijk bouwgrond moeten verkopen om hun budget rond te krijgen; en druk op de speculanten om hun vastgoed niet te laten leegstaan in afwachting van prijsstijgingen, maar het voor een redelijke prijs te verhuren en zo aan de vraag naar betaalbare woningen voor lagere inkomens te voldoen.
De nationale overheid werkt verder nog aan een systeem om de lokale overheden toe te laten obligaties uit te geven om projecten te financieren. Ook dit systeem moet dienen om de afhankelijkheid van lokale overheden van verkoop van bouwgrond te kunnen afbouwen. Een derde –langetermijn- plan dat samenhangt met het kadaster is het samenvoegen van de markt voor gronden in steden en op het platteland. Op termijn zouden de boeren zelf hun gebruiksrecht op grond moeten kunnen verkopen, hetzij in het kader van een stedelijk uitbreidingsplan, hetzij in het kader van gewenste schaalvergroting en modernisering van de landbouwbedrijven. Nu loopt alles nog via de stedelijke overheid die onderhandelt met de collectiviteit van het dorp.
Tegenwind verwacht
Men verwacht passieve weerstand tegen het kadaster. Lokale overheden zitten tussen twee stoelen: het kadaster betekent op langere termijn een fiscaal voordeel voor hen, maar op korte termijn gaan dalende vastgoedprijzen en stagnerende bouw juist minder inkomen voor hen opleveren plus minder lokale arbeidsplaatsen. Lokale vastgoedontwikkelaars en speculanten zullen hun legale of illegale invloed bij de lokale overheden aanwenden. Wanneer eenmaal het kadaster er is, zal het wel een sterk wapen zijn in handen van de centrale overheid om sporen van lokale corruptie in de vastgoedsector te detecteren. Tot nog toe is veel van de anticorruptiestrijd gevoerd tegen regionale of sectorgebonden clans. Met het kadaster heeft de overheid een werktuig waarmee op brede wijze de lokale corruptie op laag niveau aangepakt kan worden.
Woningen te duur?
Een interessant aanvulling bij het artikel van Stratfor zijn de conclusies uit een recent artikel van de Economist, dat de vraag stelt of de huizen in China (nog) te duur zijn. Kan een gewone Chinees een huis kopen? Het blad komt met een gemengd en verrassend antwoord. In de megasteden zijn huizen erg duur, maar in de andere steden valt het best mee. En de voorbije vijf jaar zijn huizen overal in China relatief goedkoper geworden.
In een megastad zoals Shanghai en Beijing kost een woning van 100 m² gemiddeld 14 keer het jaarinkomen van een gezin. Veel, maar vijf jaar geleden was het 17 keer! Er is in deze steden ook weinig leegstand, maar wel veel vraag naar betaalbare woningen. Het is dus hier dat de speerpunt van sociale woningbouw moet liggen. Voor steden van 3 tot 10 miljoen inwoners is de prijs van een woning slechts 8 maal het gezinsinkomen – niet abnormaal hoog in ontwikkelingslanden- en komt men van 9 à 10 maal vijf jaar geleden. Het is in de kleinere steden dat de leegstand het grootst is: die leegstaande woningen moet men nog meer betaalbaar maken opdat er nieuwe stadsbewoners zouden kunnen intrekken; en zonder de prijzen te snel te laten zakken, want dan gaan promotoren failliet en blijven de banken met slechte leningen zitten.
Bronnen:
http://www.stratfor.com
http://www.economist.com/news/china/21636797-silver-lining-housing-cloud-why-grumble
