De prijzen van woningen en bouwgrond stijgen onrustwekkend. Tegelijk wordt in een razend tempo gebouwd, en er staan veel woningen leeg terwijl er woningnood is. De overheid neemt drastische maatregelen.
In maart stegen prijzen van woningen op jaarbasis bijna 12%, met uitschieters van meer dan 50 % op het tropische toeristeneiland Hainan. In maart zijn twee terreinen in Beijing tegen absolute recordprijzen verkocht. In Dongsheng, per auto 15 minuten van het stadscentrum, kost een m² nu 28.000 yuan (3000 euro). In de voorstad Yizhuang ging een terrein van 18,5 hectare van de hand voor 5,25 miljard yuan, ongeveer dezelfde prijs per m² als in Dongsheng. Er is veel ongenoegen omdat het hier staatsbedrijven zijn die de prijzen zo waanzinnig de hoogte injagen. De gemiddelde grondprijs in Chinese steden bedraagt nu 300 euro/m².
Wat is er aan de hand? De zeer lage rente omwille van het anticrisisbeleid is een mooie kans voor bemiddelde Chinezen om in immobiliën te speculeren; zij kopen alles op in de hoop dat de prijzen verder stijgen; de gewone burger kan zich in steden als Beijing , Shanghai of Shenzhen geen woning meer veroorloven. De gemeentebesturen stimuleren deze trend: ze kunnen hun altijd magere budgetten aanvullen door landbouwgrond goedkoop te onteigenen en als bouwgrond duur te verkopen. Wanneer de zeepbel uiteenbarst en de prijzen ineenstorten, lopen speculatieve kopers en bouwfirma’s het risico dat ze hun schulden niet meer kunnen afbetalen. Zo zouden ze de bouwsector in een crisis storten en misschien wel de rest van de economie meesleuren. Reden genoeg voor de regering om zich zorgen te maken. Sinds Chinees nieuwjaar hebben we de ene maatregel na de andere gezien, door de regering getroffen om lucht uit de immobiliënbel te laten.
Om de grondspeculatie af te remmen, heeft de regering in maart beslist dat staatsondernemingen niet meer actief mogen zijn in de immobiliënsector, tenzij dat hun hoofdactiviteit is. Het verbod geldt voor 78 grote bedrijven, ze kregen 15 dagen tijd om het bevel uit te voeren. Er mogen 16 grote staatsbedrijven voortwerken in de sector, maar moeten wel de instructies volgen om een ‘gezonde’ ontwikkeling van de sector te verzekeren.
Nu neemt de regering verdere drastische maatregelen: wie een derde woning wil kopen, kan geen lening meer krijgen. Voor een tweede woning verhoogt de rente op bankleningen van 80 % tot 110 % van de basisrente en moet men minstens 50 % voorschot betalen. Voor een eerste woning verhoogt de rente van 70 % naar 80 % van de basisrente en voor een woning van meer dan 90 m² wordt het voorschot tot 40 % opgetrokken. Wie geen bewijs van betaling van sociale zekerheid en een belastingsaangifte kan voorleggen, mag een banklening vergeten. Lokale besturen kunnen personen verbieden nog woningen bij te kopen.
Ook om het creëren van kunstmatige schaarste en hoge prijzen door projectontwikkelaars tegen te gaan, zijn er maatregelen. Projectontwikkelaars mogen zonder de toelating van de overheid geen voorschotten als voorinschrijving meer ontvangen voor woningen die niet afgewerkt zijn; ze moeten de verkoop beginnen binnen 10 dagen nadat ze daartoe toelating hebben gekregen; die vergunningen moeten steeds slaan op volledige gebouwen, niet op aparte verdiepingen; ze moeten publiek bekendmaken welke woningen nog te koop zijn en hoeveel die kosten; eens op een woning een voorinschrijving is genomen, kan de naam van de koper niet meer veranderd worden. Overtreders worden zwaar bestraft. Lokale bestuurders zijn er persoonlijk verantwoordelijk voor dat in hun streek de prijzen onder controle komen.
Dit komt bovenop maatregelen van de voorbije weken: banken mogen minder lenen en moeten meer reserves aanleggen, en er wordt gewerkt aan een belasting op eigenaars van woningen en op de verkoop van woningen. Chongqing gaat een belasting op de verkoop van luxewoningen uittesten, Jinan een belasting op de meerwaarde bij verkoop van woningen, en Shanghai een belasting op de eigenaars van meer dan één woning.
De eerste paniekverkopen van speculanten werden al genoteerd in grootsteden als Shanghai, Beijing en Shenzhen en de grootste Chinese projectontwikkelaars verloren meteen 5-7 % op de beurzen van Hongkong, Shenzhen en Shanghai. Ook de belangrijkste banken die actief zijn met hypotheeklenigen verloren 4-7 %. Sommige analisten voorspellen dat de woningprijzen 10 % gaan dalen, en 20 % voor de duurdere woningen, zij het niet onmiddelijk want de grootste projectontwikkelaars hebben veel geld in reserve. Op korte termijn kunnen de woningverkopen met de helft terugvallen. De negatieve gevolgen zouden ook voelbaar worden in de sector van de bouwmaterialen en de staalsector en kunnen dan verder uitdeinen naar de hele economische heropleving. Toch worden de nieuwe maatregelen als rationeel beoordeeld. Niets doen is immers wachten tot de bel uiteenspat. Mogelijke alternatieve maatregelen zoals bijvoorbeeld het optrekken van de algemene basisrente, zouden de hele economie treffen, terwijl men met deze maatregelen specifiek de immobiliënsector en de speculanten viseert.
Bronnen: Bloomberg, China Daily, Reuters
videos:
http://english.cctv.com/program/bizchina/20100422/106021.shtml
http://english.cctv.com/program/bizchina/20100422/104012.shtml
http://english.cctv.com/program/bizchina/20100422/103938.shtml
http://english.cctv.com/program/bizchina/20100422/104087.shtml
Discussie uitzending Dialogue (27 min)
