De Chinese vastgoedmarkt heeft er een probleem bij. Snel stijgende prijzen in enkele megasteden ten gevolge van speculatie op krediet. Dreigt een Chinese subprime crisis?
In de Chinese steden is er een belangrijk overschot van leegstaande nieuwe woningen. Lokale overheden wordt nu systematisch ontraden om te veel nieuwe bouwgronden ter beschikking te stellen, zodat de nieuwbouw enigszins vertraagt. En via de politiek van bouwleningen kan de vraag meer of minder gestimuleerd worden. Ook het feit dat meer migranten een registratie krijgen als permanente stadsbewoners drijft de vraag op. De algemene lijn is echter niet eenduidig: in een aantal megasteden is de vraag juist groter dan het aanbod.
Het is dit laatste fenomeen dat dreigt te ontsporen. Door speculatie in de grootste vier steden van China zijn de prijzen sinds een klein jaar alarmerend snel gestegen. In Shenzhen met meer dan 50%, in Shanghai met bijna 20%, in Beijing en Guangzhou met een kleine 10%. Te vergelijken dat met een gemiddelde prijsstijging in de 100 grootste steden van ongeveer 5%. Het aantal verkochte huizen in de vier grote steden steeg met 14% tegen een nationaal gemiddelde van 7%.
De oorzaak wordt gezocht bij semilegale financieringsinstellingen die leningen van particulier tot particulier (P2P) organiseren. Een particulier die een woning wil kopen kan daarvoor een woningkrediet bij de bank krijgen op voorwaarde dat hij het wettelijk voorziene voorschot zelf kan betalen. Dit kan oplopen tot 30% voor een eerste woning en 50% voor een tweede. Ongecontroleerde financieringsfondsen hebben recentelijk volgens een lage schatting 5 miljard yuan in de sector gepompt. Het gaat om fondsen die geld ophalen bij particulieren en dat tegen een hoge interest lenen aan andere particulieren om het wettelijk voorschot op een woning te kunnen betalen, waarna die particulieren bij de officiële bank een woningkrediet voor de rest gaan vragen. Gewoonlijk moeten de P2P leningen binnen 90 dagen terugbetaald worden, meestal met het geld van het officiële woningkrediet. In Shenzhen, Beijing en Shanghai zouden een 15-tal financieringsinstellingen actief zijn. Het systeem trekt in de eerste plaats mensen aan die minder kredietwaardig zijn plus speculanten die willen investeren met andermans geld.
Evolutie P2P leningen
Sommige experts zien in de huidige situatie een parallel met de Amerikaanse subprime crisis: toen werden ook massaal woningkredieten verleend aan mensen waarvan onduidelijk was of ze die ooit konden terugbetalen. In Shenzhen zou volgens schattingen in de staatsmedia tot een derde van de vastgoedmarkt bestaan uit woningen die voor speculatieve doeleinden eerder dan als verblijfplaats gekocht worden. Indien de prijzen van de woningen niet meer verder stijgen dreigen vele speculanten hun woningkrediet bij de bank niet meer te kunnen terugbetalen. Alhoewel de vier grote steden slechts 5-9% van de nationale vastgoedmarkt uitmaken kan een crisis daar via niet-terugbetaalde woningkredieten het bankwezen en zo de hele economie treffen.
Het hoofd van de centrale bank heeft het mechanisme aangeklaagd en de vicepresident heeft aangekondigd dat de bankregulator actie zal ondernemen tegen de bewuste financieringsinstellingen. Vorige week werd in Beijing al Lianjia.com gesloten. Dit is een vastgoedbedrijf dat tegelijk optrad als financier. Dit bedrijf alleen al had voor 3 miljard yuan leningen uitstaan.
Bron: Bloomberg
