Tijdens de negentiger jaren werden veel stadshuizen verkocht aan de bewoners, meestal aan “preferentiële” tarieven die onder de marktprijzen liggen. In China ontstond sedert 1998 een boomende vastgoedmarkt met een groei van 20 pct jaarlijks, maar vast staat dat te veel dure huisvesting gebouwd wordt die vaak leeg staat. De Chinese overheid wil nu dat de lokale overheden dringend maatregelen in de praktijk omzetten om huisvesting voornamelijk voor de gezinnen met bescheiden inkomens betaalbaar te houden. Daarbij is controle over de grondprijs een cruciale factor.
De hervorming van het huisvestingssysteem is een typisch stedelijk probleem. Tussen 1979 en 1996 investeerde China 1.137 miljard yuan in stedelijke huisvesting. De landelijke gebieden bouwden tussen 500 à 700 miljoen m² huizen jaarlijks. In die periode werd 13,8 miljard m² huisvesting gebouwd: 2,8 miljard in de steden en 11 miljard in de landelijke gebieden. 150 miljoen Chinese families verhuisden naar nieuwbouw. Te lande worden de huizen opgetrokken door de boeren zelf. In de steden was het systeem tijdens de planningsperiode vrij eenvoudig: huisvesting was een sociale dienstverlening die betaald werd door de staat en ter beschikking gesteld van de werkeenheid. Waar de gemiddelde leefoppervlakte in 1949 6 m² per persoon bedroeg, daalde dit 10 jaar later tot 2,9 m² om vlak voor de hervormingen 4,1 m² per persoon te bedragen. Wat de arbeider aan huur betaalde was verwaarloosbaar: de staat betaalde bijna 50 yuan aan toelagen per gemiddelde werker of 6,7 pct van zijn inkomen. Midden de tachtiger jaren bedroeg wat het gezin uitgaf aan huisvesting 1 pct van de gezinsuitgaven. Dan ontstond het idee om huisvesting ook te zien als een goed dat kan gekocht en verkocht worden op de markt. In het midden van de tachtiger jaren werden huizen door de staat gebouwd en in mindere mate met geld van werkgevers om de stedelijke woningnood te verlichten. Een aantal steden begon met hervormingsexperimenten bij het huren evenals met het toelaten huizen te kopen op de markt. Dit werd betoelaagd en eind 1990 werd bijna een kwart van de residentiële huizen verkocht aan particulieren. In 1991 wou de centrale overheid een nieuwe politiek starten die een onderscheid maakte tussen het verwerven van oude huizen met toelagen en van nieuwe huizen zonder toelagen door werkgevers voor hun werknemers. Het schema om de huurverhogingen door te voeren werd meerdere malen uitgesteld wegens de weigering van de bewoners om meer te betalen. Het kopen van een woning met subsidie was zeer succesvol en de overheid maakte zich zorgen over de budgettaire weerslag. In juli 1994 besloot de regering de stedelijke huisvestingspolitiek uit te diepen: de individuen werden ook verwacht een bijdrage te leveren naast werkgevers en staat. Bedoeling was dat een gemiddeld huisgezin tegen 2000 15 pct van het inkomen zou besteden aan huur. Alle volkshuisvesting zou gekocht worden door de bewoners: rijkeren zouden de marktprijs betalen; gemiddelde inkomens de kostprijs en armen een nog meer sociaal tarief. Het resultaat van deze nieuwe politiek was minder positief dan verhoopt. Individuen bleven van staat en werkgevers verwachten hen woningtoelagen te verstrekken. Van 1994 tot 1996 kochten individuen nauwelijks de helft van de nieuwe woningen terwijl de werkgevers de grootste kopers bleven van residentiële huisvesting. Twee derden van alle nieuwbouw werd ofwel door hen gebouwd of gekocht.
Uit Chinese gegevens die de huisvesting uit 1988 vergelijken met deze uit 1995 blijkt ondertussen wel dat de totale woonoppervlakte aangroeide met 17 pct. en dat, gezien de minder grote gezinssamenstelling daardoor ook het aantal m² per persoon toenam met 31 pct. De kwaliteit ging er eveneens op vooruit: de eenheden zonder sanitair of verwarming daalden met 11 pct; zij zonder telefoon zakten met 40 pct; het aandeel dat voor verwarming aangewezen was op steenkool verminderde met 30 pct, wat ongeveer gelijk is aan de toename van zij die gas gebruikten. Last but not least wijst onderzoek uit dat van diegene die hun woning kochten, de overgrote meerderheid dit deed aan preferentiële tarieven die duidelijk beneden de marktprijs lagen.
De hervorming uit 1998 tot slot wil dat werkgevers stoppen met quasi gratis huisvesting te verschaffen, maar staat toe dat ze deze nog kunnen verkopen aan betoelaagde prijzen. Deze hervorming heeft drie kenmerken: er wordt een einde gemaakt aan de directe toewijzing; werkers én werkgevers dragen bij aan een huisvestingsfonds voor de werknemers en tenslotte wordt een steun voorzien voor de bescherming van kleine- en middelgrote inkomens. Immers tot het huisvestingsfonds dragen zowel werkgever als werknemer min of meer 5 pct af van de loonmassa in het fonds dat enkel door de werknemer kan aangesproken worden in geval van woningverwerving- of woningwerken. Voor de gemiddelde inkomens wordt het doel “toegankelijke”-woningen: deze soort woningen zijn goedkoper dan de normale “commerciële” huizen omdat ze gratis van de grond mogen gebruik maken; omdat er maar een kleine winstmarge is voor de ontwikkelaars (min dan 3 pct) en ook wegens lagere taksen en bestuurslasten. Het behoort tot het takenpakket van de lagere overheid om te zorgen voor sociale huurwoningen voor de armste groep. Tot daar de theorie, hoe ziet de werkelijkheid er uit? Ondertussen bleek uit een marktonderzoek dat in 1999 de helft van de geïnterviewden uit de 20 onderzochte steden woonde in hun eigendom, terwijl dit in 1998 nog maar een derde pct was.
Duur overschot
In het Peking van 2001 moest een gezin gedurende 9 jaar het totale inkomen spenderen om een appartement van 60 m² te kunnen kopen, vaak ver van het centrum. Volgens het “Nationaal bureau van Statistiek” groeiden de stedelijke inkomens van 2000 tot 2003 gemiddeld met 10 pct jaarlijks, maar de verkoopprijs van huizen groeide jaarlijks met 30 pct gedurende die periode. Ideaal gezien zou een stadsflat niet meer dan 3 tot 5 maal het gemiddelde gezinsinkomen mogen bedragen. Momenteel bedraagt het minstens het tienvoud en tussen de tweede en derde ring in Peking wordt zelfs van een vijftien- tot twintigvoud gesproken. In Sjanghai accumuleert een werker per jaar een 1500 yuan in zijn huisvestingfonds, maar de ontvangen som van het huivestingsfonds moet worden gecombineerd met hypotheek- en/of andere leningen.
Volgens bouwvice-minister Liu Zhifeng ligt in 9 steden op 16 de doorsnee-woonoppervlakte hoger dan 120 m² ; zelfs in één stad die hij niet noemde waren de te verkopen appartementen groter dan 180 m². Omgekeerd heeft minder dan 10 pct van het aanbod aan appartementen in de 16 steden een oppervlakte lager dan 80 m². Liu citeerde een onderzoek in de noordoostelijke stad Shenyang waarbij aangetoond werd dat 16 pct van de huizenkopers kleinere appartementen wensen van 60 m², maar dat enkel 2,6 pct van het aanbod beneden deze maat zit. Contrasterend hiermee kan 2 pct van de kopers grotere huizen aan dan 150 m², maar 35 pct van het aanbod in Shenyang heeft die omvang. Het onderzoek wees uit dat de meeste toekomstige eigenaars een huis willen kopen tussen 60 en 100 m². Volgens experten maken gemiddelde en lage inkomens 85 pct van de stedelijke huishoudens uit, maar investeringen in betoelaagde huisvesting bedraagt maar 6 pct nationaal en in Peking 10 pct. Waar in 1999 “toegankelijke” huizen nog goed waren voor 16 pct van de totale investeringen, daalde het cijfer tot minder dan 5 pct in 2006. Ondertussen werd toch voor 6 miljoen lage inkomens voor 500 miljard yuan in “toegankelijke” huisvesting geïnvesteerd. Dit neemt niet weg dat dit jaar in de residentiële sector alleen al 70 miljoen m² leeg staat, een stijging met 20 pct. Vorig jaar stond de helft van de nieuwbouw in Sjanghai ongebruikt. Daartegenover is het frappant dat volgens een rapport van de “Beijing Normal University” 70 pct van de stedelingen het zich niet kan veroorloven om een nieuw appartement te kopen. Sinds de negentiger jaren hebben de lokale overheden maar voor 4,7 miljard yuan sociale huurwoningen gerealiseerd voor 329.000 gegadigden, een peulschil. 70 van de 291 steden die aangemaand werden om maatregelen te treffen in de volkshuisvesting, hebben zich nog niets van de richtlijn aangetrokken. Ook zijn er te veel gegadigden in de hoofdstad vergeleken met het aanbod en moet er lotje worden getrokken. Van de 18 districten en kantons hebben er 5 geen sociale huurwoningen gerealiseerd en 5 andere hebben enkel 67 families geplaatst aldus Yu Lei van de bouwcommissie in de hoofdstad. Overigens is er maar 340 miljoen yuan beschikbaar voor bescheiden woningen, minder dan de investering van één high-end project en dan nog met het geld afkomstig van de werknemerswoningfonds! In Kanton werd in 2003 met 200 miljoen 1041 gezinnen geherhuisvest. In Sjanghai is de toestand analoog: totnogtoe werd 140 miljoen yuan besteed voor sociale huurtoelagen. Sociale vijgenbladen.
Maatregelen
Eind mei vorig jaar vroeg het Volksdagblad aan vice-minister Liu Zhifeng welke maatregelen worden uitgewerkt om de bouw af te koelen en meer op een sociaal spoor te zetten. Li trok alle registers open : “Aan de vraagzijde zal speculatieve vraag worden nagetrokken, investeringsvraag zal worden gecontroleerd en passieve vraag worden tegengegaan. Qua aanbod zal het bouwen van gewone en toegankelijke woningen worden gestimuleerd waarbij vooral het aanbod van middelgrote en bescheiden woningen wordt aangemoedigd. “ “Hoe wordt speculatie tegengegaan?” vroeg het Volksdagblad. “De regering heeft verboden dat een goed dat in aanbouw is, wordt doorverkocht. Het aankoopcontract wordt onmiddellijk elektronisch geregistreerd. Wanneer in de toekomst iemand een eigendom wenst te verkopen die hij minder dan 2 jaar voordien aankocht, zal hij een speciale belasting moeten betalen.” De vice-minister gaf toe dat het sociaal huursysteem nog maar in de kinderschoenen staat in de meeste steden. Liu wil dat de lagere overheden onderzoeken verrichten rond de noden en realisaties van goedkope woningen. “Ten tweede moeten de bedragen die hiervoor uitgetrokken worden, in de begroting worden ingeschreven. Ten derde moet sociale huisvesting mee worden opgenomen in de beoordelingscriteria van de verantwoordelijken. Vooraleer grond wordt toegewezen voor gemiddelde of sociale woningbouw, moet de dienst stadsplanning alle kenmerken van het vastgoed specifiëren en de verkoopprijs deel doen uitmaken van de voorwaarden tot de verkoop van de grond. Het grondaanbod moet strakker worden geregeld vooral voor villa’s en topresidentiële projecten.” Overigens moet in het vervolg wanneer grond wordt toegewezen, een openbaar opbod plaats grijpen zodat onderhands gesjoemel met de onvermijdelijke corruptie wordt tegen gegaan. De regering maakte in 2005 163.000 ha bouwrijp, maar slechts 35 pct van de percelen werden bij opbod openbaar verkocht. Toch vindt het ministerie dit al een vooruitgang tegenover 14,5 pct in 2002. Het ministerie streeft er tenslotte na de winstmarge binnen de vastgoedsector te beperken tot 3 pct, terwijl aangenomen wordt dat nu 15 pct verdiend wordt in de sector.
Sinds vorig jaar werden de steden op 17 juli aanbevolen om 5 pct van het geld dat ontvangen wordt door de verkoop van gronden, te spenderen aan sociale huurwoningen. De circulaire stipuleert ook
dat de stedelijke overheden meer gelden moeten uittrekken in hun begrotingen voor sociale huurwoningen. Nieuw dit jaar is ook de 70/90-politiek: dit houdt in dat appartementen van hooguit 90 m² 70 pct zouden moeten uitmaken van de nieuwbouw. Voor het jaareinde wordt een revival aan maatregelen voorspeld bij de sociale huurwoningen. Dan zouden de laatste 70 steden die nog geen systeem hebben om toegankelijke woningen te stimuleren, daartoe verplicht worden. Tenslotte kwam eind augustus eindelijk een strakke reglementering op de verkoop en gebruik van gronden. Het ministerie was er via moderne technieken achter gekomen dat meer dan de helft van de gronden vrijgegeven voor wonen, niet volgens de wet verliep; in sommige lokaliteiten liepen de ongeregeldheden op tot 90 pct van de verkochte grond!
Grond
De huisvestingsindustrie is een favoriete nijverheid bij de politici omdat ze ook in gerelateerde sectoren personen aan het werk zet. Input in huisvesting neemt vaak meer in dan 50 pct van de locale investeringen. Overigens gaat ook 30 à 40 pct van de bankleningen naar hypothecair krediet. In sommige steden en kantons langs kustgebieden maken ontvangsten die gegenereerd wordt door landrechten te verkopen meer dan de helft uit van de financiële ontvangsten. Het was werkelijk tijd dat op dit vlak de knoop werd doorgehakt. Eind augustus kwam de regering voor de dag met een vrij strikte regeling over de grondpolitiek. Volgens minister Sun Wensheng brengt het rondschrijven de diverse belangen in overeenstemming en dit op 5 manieren. Een eerste zorg is naleven dat het levensniveau van de uitgedreven boeren gehandhaafd blijft qua sociale zekerheid. Een tweede kenmerk is het inbrengen van alle inkomens verworven door verkoop van gronden in de locale begrotingen, waarbij uitgaven duidelijk gescheiden worden van inkomsten. Beiden moeten trouwens worden gestandaardiseerd. Bovendien worden de gelden voor het gebruik van nieuwe bouwgrond opgetrokken. Ten vierde wordt een uniform systeem opgezet om de basisprijzen voor grond ter gebruik van nijverheid openbaar te maken. Ten vijfde wordt het systeem voor het verwerven en houden van bouwgrond rechtgezet zodat een evenwicht bereikt worden tussen diegene die de grond verwerft en de boer die moet opkrassen, vaak tegen een te lage schadeloosstelling. Volgens minister Sun wordt door de circulaire ook de rechtstaat verbeterd: tegen gesjoemel met gronden zal onverbiddelijk worden opgetreden en de strafwet worden toegepast. Tenslotte worden lokale politici ook verantwoordelijk gesteld voor het al of niet respecteren van de grondpolitiek in hun gebied: zij zullen regelmatiger moeten verantwoordelijkheid afleggen over jaarplannen voor grondgebruik, doeleinden van grondmanagement, beschermingsareaal voor landbouw… De minister stipt nog aan dat grondmanagement deel uitmaakt van de macrocontrolefunctie van de overheid en dat daarbij meer economische en technische middelen moeten gebruikt worden (bv. remote sensing) i.p.v. het invullen van papieren. Tenslotte schrijft het grondbeheer zich ook in een supervisie volgens de wet in. Nu maar zien als dit het probaat middel wordt om dubieuze grondtransacties te vermijden. Er zijn toch aanwijzigingen in de steden Zhengzhou en Sjanghai dat opgetreden wordt tegen topverantwoordelijken die zich misgrepen aan de grondpolitiek.
Bouw bescheiden woningen
Volgens Cantons vijfjarenplan voor de bouw van residentiële woningen wil de hoofdstad van deze zuidelijke provincie 114.3000 woongelegenheden realiseren voor 9 miljoen m². Het gedeelte volkshuisvesting zal groeien van 5 pct in 2001-2005 periode tot 17 pct van 2006 tot 2010. Tezelfdertijd wil Canton 240.000 goedkope woningen tot 90 m² realiseren en dit voor in totaal 21 miljoen m². Het plan voorziet 562.400 verschillende types van huizen met een gecombineerde oppervlakte van 50 miljoen m² -dus elk jaar 10 miljoen m²- waarvan 70 pct een bouwoppervlakte hebben van minder dan 90 m².
Peking plant 110.000 “toegankelijke” woningen met een vloeroppervlakte van 8 miljoen m² voor 2008. Pekings woonplan van 2006 tot 2010 voorziet 210.000 toegankelijke woningen en dit voor 15 miljoen m² die de noden tegemoet komen van gematigde en lage inkomens. Om speculatie te voorkomen voorziet Pekings plan dat nieuwe eigendom niet wordt doorverkocht door de eigenaar, maar terug betaald door de overheid. Voor de eerste keer wordt op een kamer met één bed een leefoppervlakte van 40 m² gekleefd; voor een appartement met 2 kamers wordt op 60 m² gerekend. Appartementen in Peking worden volgens een vastgoedsite gekocht aan 9000 yuan/m², terwijl voor “toegankelijke” huisvesting 4000 yuan per m² wordt neergeteld. Pekings gemiddeld jaarinkomen bedraagt 17.653 yuan
Shenzhen was de voortrekker van het 70/90 systeem en waarnemers menen dat Sjanghai het iets minder strikt zou volgen in de dure stadskern. De stad zou de vastgoedmakelaars vragen om er 50 pct van hun woonprojecten minder dan 90 m² te voorzien binnen de kleine ring. Tussen de kleine en grote ring zou het percentage 70 pct bedragen en daarbuiten tussen 74 en 80 pct. De plannen van Sjanghai omvatten het verhogen van sociale huren van 18.000 tot 100.000 gezinnen. De afgelopen 5 jaren werd 120 miljoen m² woonruimte gerealiseerd. Dit en volgend jaar komen er telkens 26 miljoen m² bij. Voor de bescheiden inkomens wordt in de metropool 4 miljoen m² ongezonde woningen verbeterd en 1500 ha grond bouwgrond rijp gemaakt aldus het Bevrijdingsdagblad. Zullen de recente geplande maatregelen een sneeuwbaleffect te weeg brengen of wordt het een herhaling van vrome wensen langs de zijkant? De gemeenschappelijke wil bij het publiek om af te geraken van de gegijzelde rol door de vastgoedsector is vrij groot.
Selecte bibliografie
Li Bingqin, Urban housing privatization, in “Exit the dragon? Privatization and State Control in China” p 145-168
Zax, Jeffrey S. (2003) “Housing reform in urban China”, in How Far Across the River? Chinese Policy Reform at the Millenium, Hope, Nicholas C., Dennis Tao Yang and Mu Yang Li, editors, Stanford University Press, Palo Alto, 313-350
Yingshun ZHAO & Steven C. Bourrassa, China’s Urban Housing Reform: Recent Achievements
and New Inequities, Housing Studies, Vol. 18, No. 5, 721–744, September 2003
Mattias Burell, China’s Housing Provident Fund: Its Success and Limitations, Department of Government, Uppsala University, Sweden
PRC Minister on Government Moves to Boost Affordable Housing, Stabilize Home Prices Interview with Liu Zhifeng, vice minister of construction, FBIS, Renmin Ribao, 28/05/2005
Why Housing Prices Not Dropping Explained, FBIS‑1999‑0405, Jinrong Shibao, 9/03/1999
Feng Jianhua , Housing Gap, Many local governments are failing to provide low‑rent housing, as Central Government policy requires, Beijing Review, 22/06/2006
Hu Shaowei , Important step towards regulation of real estate, China Daily, 24/05/2006
Sun Wensheng, Minister of Ministry of Land and Resources: “Conscientiously Study, Resolutely Implement Spirit of ‘Circular,’ Strive To Achieve Land Management, Control Work”, FBIS, Xinhua, 13/09/2006
Apparent Text of State Council Circular on Regulating, Controlling Land Use, Xinhua, FBIS, 6/09/2006
Beijing to build 110,000 affordable houses before 2008, FBIS, Xinhua, 11/10/2006
Shanghai takes a chill pill, Asia Times, 29/09/2006
Zie ook CCTV-video over sociale huisvestingsplannen
Jan Jonckheere China Vandaag 1/01/2007
