Colliers heeft nagerekend dat zelfs met een matige groei van 5 % de ‘Greater Bay Area’ (GBA) in 2030 drie maal zo veel zal produceren als nu. Merkwaardig is de voorspelling dat Hongkong door het Chinese initiatief van de nieuwe zijderoutes zich kan ontpoppen op hetzelfde niveau als wereldstad dan Londen en New York.
Wat vroeger de Parelrivierdelta werd geheten, kreeg met het regeringsplan officieel de naam mee van de Guangdong-Hong Kong-Macau Greater Bay Area (GBA). De grootte van het gebied is vergelijkbaar met Tokyo, San Francisco en New York. De regering kondigde immers in april een plan aan voor clustering van steden. Ze wil zo de verstedelijking in de hand werken. Het GBA-gebied omvat 11 steden: Hongkong, Macao en 9 steden uit de Parelrivierdelta. Het brengt met zijn 68 miljoen inwoners een brp voort van 1300 miljard dollar. Het brp per inwoner lag er in 2015 2,2 maal hoger dan het nationaal gemiddelde. Met 4% van de Chinese bevolking realiseert de provincie Guangdong 11% van de Chinese productie en ze staat in voor 7,5% van de totale kleinhandel. Samen met de Jangtserivierdelta en de Bohai Baai is het een van de meest ontwikkelde gebieden in China. Wanneer de overslag van de havens in het GBA samen geteld wordt, staat het gebied eerste in de wereld. De twee beurzen van Shenzhen en Hongkong staan samen op de vierde plaats wereldwijd.
Colliers heeft nagerekend dat zelfs met een matige groei van 5% jaarlijks het brp tegen 2030 
kan verdrievoudigen tot 3600 miljard dollar. Hoewel het gebied groter is dan andere ‘baaigebieden’ zoals Tokyo, San Francisco en New York is er nog veel groeimogelijkheid wat het brp per hoofd betreft. Colliers gelooft dat de polycentrische structuur er kan resulteren in een hoger groeipotentieel dan in de andere gebieden. Vier steden hebben hun eigen kenmerken die elkaar kunnen aanvullen. Hongkong is een financieel centrum van wereldklasse, Shenzhen wordt gezien als de Chinese Silicon Valley, Guangzhou is een hub voor zware nijverheid en logistiek en Macao geldt als de Aziatische hoofdstad voor vrije tijd.
Een drietal infrastructuurprojecten zullen de verbindingen in het gebied tijdens de afwerking intenser maken. De 50 km lange brug tussen Hongkong en Zhuhai/Macau moet tegen het jaareinde klaar zijn. De Express spoorlijn op het grondgebied van Hongkong die open gaat tijdens het derde kwartaal van 2018, zal de reistijd tussen Hongkong en Shenzhen verminderen tot 14 minuten en naar Guangzhou tot 48 minuten. Tussen Shenzhen en Zhongshan komt 40 km ten noorden van de brug naar de westoever eveneens een autosnelweg met acht stroken die de reistijd met Jiangmen tot 30 minuten zal inkorten.
Colliers dat een Canadees vastgoedbedrijf is, verwacht dat de verdrievoudiging van het brp tegen 2030 meer opportuniteiten zal bieden voor het vastgoed. Qua het huren van kantoren verwacht het dat de prijzen in het district Futian (Shenzhen) de kloof zullen dichten met die in Tsim Sha Tsui (Hongkong). Wat het handelsvastgoed betreft, spelen twee factoren mee: het grotere gezinsinkomen en de verspreiding van e-commerce. De voorbije 5 jaren hebben Hongkong en Shenzhen de hoogste kleinhandelsverkoop gerealiseerd terwijl Hongkong een achteruitgang kende door minder toeristen. Macao zag eveneens minder toeristen komen. In de tweede- en derde rangsteden verhoogde de kleinhandel door het groter gezinsinkomen. Wat de verspreiding van e-commerce betreft, blijkt dit hoofdzakelijk in de grootste steden de werking van grote warenhuizen te bedreigen. Vooral de generatie die jonger is dan 25 jaar blijkt een driver.
Hongkong als knooppunt van de zijderoutes
Guangzhou werd lang beschouwd als de uitvalsbasis van Zuid-China. Vorig jaar verhoogde de vrachtbehandeling er met 4,3% tot 540 miljoen ton. Shenzhen en Hongkong kenden echter in 2015 en 2016 een achteruitgang. Dit jaar herleeft de logistiek er echter, maar zal de dure grondprijs de ontwikkeling van opslagplaatsen parten spelen. Colliers verwacht dat vooral in Guangzhou het aanbod van kwaliteitsvolle opslagplaatsen in trek zal zijn. De giganten in e-commerce hebben al de plek geïdentificeerd die zij willen.
Kans Hongkong
De Colliers studie vindt dat Hongkong met de ontwikkeling van de Chinese zijderoutes zich kan ontwikkelen tot een echte wereldstad op het niveau van Londen en New York. Deze vormen volgens de ‘Globalisation and World Cities Research Network 2016’ studie de Alpha ++ steden, terwijl Hongkong met 6 andere steden een trapje lager staat als Alpha + stad. Om zich hoger op te werken moet Hongkong volgens de studie de betrekkingen met de landen langs de zijderoutes vaster aanhalen. De groei van hun handel met Hongkong is het grootst. Gezien de hoogdagen van de Hongkong containerhaven voorbij zijn, kan Hongkong in samenwerking met de andere steden in de baai evolueren naar een leidend Aziatisch centrum voor hoogontwikkelde maritieme diensten zoals scheepsfinanciering, -management en verzekeringen.
Naast de nieuwe verbindingen met het vasteland vindt de studie nog dat Hongkong nood heeft aan nieuwe culturele-, vrije tijds- en kleinhandelsvoorzieningen die inwoners van het vasteland aantrekken. Het gebrek aan vooruitgang in de ICT sector vindt Colliers de zwakste schakel voor Hongkong. De afgelopen week heeft Jack Ma van Alibaba aan Chief Executive Carrie Lam beloofd van Hongkong een stad te willen maken zonder contant geld. Dit zou Hongkong weer trendy, modern en efficiënt maken. Eerder op de maand had Alibaba met Macao een akkoord afgesloten om van Macao een slimme stad te maken.
Tussen 2008 en 2016 stegen in China de totale individuele belegbare activa met 20% jaarlijks. Het land ontwikkelde zich tot een van de grootste broedplaatsen van nieuwe miljonairs en miljardairs. Vooral naar de technologische sector wordt uitgekeken want uit een rapport van het ministerie van Technologie blijkt dat 12 % van de eenhoorn bedrijven (succesvolle starters) zich bevindt in GBA. Hierbij kan het eerste klas onderwijs te Hongkong gecombineerd worden met de innovatie capaciteiten uit Shenzhen. Colliers verwacht dat de financiële en professionele diensten te Hongkong zullen blijven groeien door zich te richten op de nieuwe Chinese rijken. De studie analyseert in detail wat dit betekent voor de vraag naar vastgoed voor kantoren, voor opslagruimtes en voor kwaliteitswinkelruimte. Het waarschuwt dat Hongkong zijn aanbod van huisvesting moet vergroten indien het wil dat personen van rond de Baai zich in Hongkong komen vestigen.
Bron: Colliers International, Greater Bay Area in New Development Context, 15/08/2017
Lees ook ons dossier over de economie van Hongkong
